来源：券商中国

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作者：张达

9月16日，国家统计局发布的最新数据显示，1—8月，商品房销售面积和销售额同比降幅均再次收窄，其中，销售额降幅已经连续3个月收窄。同时，房企到位资金同比降幅也有收窄。

值得注意的是，在低基数下，8月单月商品房销售面积和金额同比降幅分别收窄6.3和8.3个百分点，改善更加明显。

不过，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标降幅仍较大，并且有所扩大。

业内人士认为，短期来看，随着「保交楼」措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复，但整体调整压力仍较大；在交易市场低迷情绪短期难改及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足，新开工面积深度调整态势或将延续。

国家统计局的数据显示，1—8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%。

从下图可以看出，1—8月，商品房销售面积和销售额累计同比降幅均已经收窄，特别是销售额降幅已经连续3个月收窄。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，8月，地方政府政策出台频次整体趋向平稳，在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国地产市场活跃度延续低迷态势。1—8月，商品房销售面积和销售额累计同比降幅仍较大，但是均已经收窄。从单月来看，低基数下，8月商品房销售面积和金额单月同比降幅均在两成左右，较7月分别收窄6.3和8.3个百分点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，8月单月销售面积和销售额同比收窄趋势更明显，主要原因在于去年8月份同比跌幅较大，导致较低的基数。事实上，8月份三十大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

不过，在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，1—8月新房销售面积、销售额累计同比降幅仍在25%以上，新房市场销售仍处低位。

在销售改善的情况下，房企资金状况也有所改善。

国家统计局的数据显示，1—8月份，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款12280亿元，同比下降27.4%；利用外资59亿元，同比增长11.6%；自筹资金35771亿元，同比下降12.3%；定金及预收款32719亿元，同比下降35.8%；个人按揭贷款16243亿元，同比下降24.4%。

从下图可以看出，1—8月，房企到位资金累计同比降幅较1—7月收窄了0.4个百分点。

李宇嘉进一步指出，国内贷款收窄了1个百分点，近期央行及国常会不断强调，要增强信贷有效投放，通过降低政策利率引导市场利率下降，支持合理融资需求。但是，整体来看，「保交楼」将金融债权后置，银行信托等金融机构对开发商贷款投放比较谨慎。自筹资金跌幅继续扩大，意味着以开发商整体信用为依托的境内外债券发行仍旧受阻。定金预收款和按揭贷款跌幅在收窄，主要是去年8月基数较低的结果。总之，开发商外源融资仍旧处于冰冻状态，内源资金取决于销售端的复苏态势。在国企央企拿地强度下降的情况下，未来到位资金不容乐观。

许小乐则认为，当前市场亟需各方注入流动性。如限购限贷政策的全面优化为市场注入住房需求，使得销售市场得以流动。同时，中央和地方政府加大「保交楼」支持力度，包括纾困资金的实质性落地，灵活有效协调金融机构、房企各方资源等使得新房停滞项目得以盘活。此外，加大对符合三线四档、无不良征信房企的融资支持等。供需两端的综合支持才能启动新房市场的修复。

国家统计局的数据显示，1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；房屋新开工面积85062万平方米，同下降37.2%；土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%。

「拿地、开工下降，直接冲击开发投资。1—8月份，开发投资下跌7.4%，跌幅比1—7扩大了整整一个百分点。」李宇嘉说。

许小乐也表示，房企投资开工继续下探。1—8月全国商品房开发投资额和新开工面积累计同比降幅均较上月扩大，1—8月土地购置面积同比降幅扩大至近50%。销售回款不足，融资难度较大使得大部分房企现金流无法改善，房企投资动力不足。

从单月来看，陈文静指出，8月单月房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均扩大，其中，投资额同比降幅达13.8%，房屋新开工面积同比降幅连续5个月超四成，降幅较7月分别扩大1.5和0.3个百分点，企业投资信心仍较弱。

陈文静认为，短期来看，随着「保交楼」措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复，但整体调整压力仍较大；在交易市场低迷情绪短期难改及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足，新开工面积深度调整态势或将延续。

编辑/Jeffy

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