来源：宏观芝道

作者：周君芝

11月8日，民企融资「第二支箭」瞬间点燃了市场对地产救市政策的希望，地产修复的热切期望空前。A股地产和港股地产表现不俗，近五个交易日（11.08-11.14）A股和港股地产指数分别上涨10.6%和16.6%。

(资料图片仅供参考)

近期积极的地产政策连翻推进，受此影响，周一债券市场大幅调整，10年国债利率迅速从2.74%（上周五）上行至2.84%（本周一），单日上涨10个基点。

积极的地产政策终于出台，验证我们之前判断，中国经济不能没有地产。

当支撑今年前三季度的出口同比降至0值以下，本轮创下历史新低的地产终将开启正常化修复，这也是我们之前判断四季度「关键变化或将到来」的要点所在。

年初10年国债利率在2.8%附近，眼下10年国债利率再度回到2.8%，年初至今国债利率经历了一波过山车。

我们之前把握的债市主要逻辑得到验证——今年利率方向受地产牵制。

地产政策预期已经非常明朗，这一点没有争议。目前最为关键的问题是，未来还会有哪些地产救助政策，中国地产才能最终迎来新常态发展？

判断未来中国地产政策及实际走势，我们不妨问三个问题：

问题一，本轮地产的问题症结在哪里？

中国地产调控已经历多重周期，这些周期无一例外可以归结为需求小周期，即周期波动缘自终端地产销售的收缩与扩张。

不同于之前，本轮地产周期的收缩缘起供需共振。地产销售下行（需求），民营房企流动性紧张（供给端）。民营房企现金流吃紧，影响竣工和保交付，进而下挫居民购房预期。居民购房预期下行，房价连带下跌。地产具备极强的「买涨不买跌」金融属性，房价跌幅不止，地产销售迟迟难见起色，地产企业现金流再度萎缩。

可见本轮地产周期性下滑，背后不是简单的需求不足，而是供需共振叠加。正因如此，本轮地产降温速度之快，各环节数据降幅之大，历史上鲜有发生。

再来理解供需共振的底层逻辑，房企高杠杆受到压制，地产链现金流枯竭，销售-融资-拿地投资-销售的正常流转环节被打断，这是本轮地产问题源头所在。

问题二，供给端民企融资修复政策是否足够？

回溯今年以来地产政策，松绑方向一直比较明确。不仅因城施策调松需求，房企融资约束其实也在不断放松，然而市场定价很长一段时间没有给出正面反馈。

直到11月初民企融资「第二支箭」扩容，针对民营房企融资现金流修复的信号极其明确，市场才显著定价地产修复。

市场对不同政策反馈差异如此之大，只因打开低能级城市销售约束，无法真正有效刺激居民购房预期，地产销售难以实质性企稳，地产现金流无法有效改善。

只解决民企融资现金问题还不够，我们认为修复本轮地产问题，需要实质性解决当前地产流动性困境。除了修复民企融资现金流约束，还需要推动居民端销售回归，打断居民预期和房企现金流之间的负反馈。

问题三，未来市场还将迎来哪些利好地产政策？

我们认为未来有三类利好地产政策或将面世。

本轮地产面临流动性困境，当下仍需更多地产流动性纾困措施，这是其一。

本轮地产之所以超额承压，还有一个重要原因是疫情。它影响居民收入预期，同时影响地产销售，毕竟地产依赖线下销售场景。地产修复从政策预期兑现到现实数据，还需要疫情改善配合，这是其二。

为应对地产长期下行趋势，减弱地产宏观层面的金融属性，控制地产企业高杠杆行为，重塑地产行业格局，这是地产长期政策重点，此为其三。

往后看，中国本轮地产「救赎之路」方向明确但道阻且长。

风险提示：疫情发展超预期、地产政策效果超预期、货币政策超

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关键词： 地产政策