近日，千亿房企龙头万科A抛出150亿定增方案，或将成为房企股权融资重启以来最大一单。2022年11月以来，针对地产融资的宽松政策密集出台，“第三支箭”正式落地后，上市房企股权融资重启，截至目前已有16家上市房企发布定增预案，预计募资总额达573.15亿元。

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2月12日，万科A披露2023年度非公开发行A股股票预案。公告表示，公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过150亿元，此次定增创下了房企股权融资重启以来最大规模。

本次万科A拟向不超过35名特定对象开展定向增发，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。本次定增募集资金拟用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

对于万科A此次发布的定增预案，中信建投证券表示，公司把握融资窗口，将增厚公司资本实力，增强抗风险能力。

（图片来源：万科A《2023年度非公开发行A股股票预案》）

万科A 为国内千亿地产龙头，2022年度累计实现合同销售金额4169.7亿元，同比减少33.6%。2023年1月简报显示，公司1月份实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比减少19.6%，降幅小于top10房企整体的-22%，开局表现良好。

从拿地情况来看，2022年，公司累计拿地金额912亿元，占销售金额比重为21.9%，2023年1月无新增拿地。

中信建投证券表示，万科A拿地保持谨慎态度，主要位于南方区域和上海区域核心城市，拿地聚焦主流城市、项目优中选优，有助于夯实销售回升基础。

近年在“房住不炒”的方针下，上市房企定增等股权融资基本暂停，2020年至2022年11月期间，将近3年的时间里，仅有9家地产概念上市公司发布定增预案，如绿地控股、南国置业、荣盛发展等。

不过2022年11月以来，针对地产融资的宽松政策密集出台，基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。其中证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复房地产上市企业非公开方式再融资，代表着股权融资“第三支箭”正式落地，上市房企股权融资重启。

2022年12月以来，截至2月13日，短短两个半月时间，已有16家上市房企发布定增预案，预计募资总额达573.15亿元。其中招商蛇口和陆家嘴尚未公布预计募资规模。

从已发布预案来看，目前万科A与保利发展的的预计定增募资规模均超百亿，其中万科A预计募资150亿元居首，保利发展紧随其后，预计募资125亿元。

此外，华发股份预计定增募资规模居前，达到60亿元，外高桥、大名城、荣盛发展、中南建设、苏宁环球的募资规模均超20亿。

据Wind数据统计，目前两市属于地产概念的上市公司共有131家，截至目前，已有69家公司公布2022年度业绩预告，仅10股业绩预喜，分别为电子城、沙河股份、海南高速、第一医药、轻纺城、大名城、ST海投、冠城大通、华夏幸福、顺发恒业。

目前保利发展、华发股份已公布2022年度业绩快报，整体业绩均呈现不同程度下滑。保利发展2022年度营业总收入2811.11亿元，同比下滑1.37%，净利润为183.03亿元，同比下滑33.17%；华发股份2022年度营业总收入591.29亿元，同比增长15.39%，净利润为25.62亿元，同比下滑19.8%。

2023年1月份，受到春节假期影响，房产市场表现平淡。中银证券发布研报表示，2023年1月新房成交同比降幅扩大。1月38城新房成交面积1055.5万平，环比-34.6%，同比-41.7%，同比降幅扩大8.7pct。一、二、三线城市环比增速-20.2%、-43.7%、-31.2%，同比增速-31.4%、-44.5%、-21.9%，一、二线城市降幅分别扩大1.5、20.1pct，三线城市同比增速下降32.1pct。

据Wind数据统计，截至目前，已有万科A、新城控股、世茂股份、招商蛇口这4家房企公布2023年1月份经营简报。

万科A在 1月实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比减少19.6%。新城控股1月实现合同销售金额约57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，同比减少10.62%。世茂股份1月份销售签约面积约3.3万平方米，同比下降14%；销售签约金额约5.1亿元，同比下降7%。招商蛇口公司实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。

可以看到，2023年开年首月，房企合同销售情况并不乐观。在4家公布1月经营简报的上市房企中，仅招商蛇口在1月份的销售金额实现同比上升，其余3家房企在销售面积、销售金额上均呈现同比下滑。

在地产项目上，招商蛇口1月份斥资11.23亿元新增2宗土地，分别位于郑州市惠济区和合肥市包河区；万科A、世茂股份、新城控股在1月份均无新增拿地；不过新城控股已于2月恢复拿地，斥资24.6亿拿下杭州崇贤核心区综合用地。

新城控股为国内民营房企龙头，公司自2021年8月就开始收缩土地投资，仅在2022年5月以2800多万元拿下河南商丘一宗商业用地。财务审慎让新城成为少数几家保住公开债信用的民营房企之一。

开源证券表示，本次公开市场获取核心城市的优质地块表明新城控股投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。

同时可以看到，在融资回暖的预期下，土拍已由城投、国有房企托底，到逐步有民营房企入场，土地市场已有回暖复苏迹象，一起扛过寒冬的优质民企，或将迎来拿地春天。

中银证券研究表示，政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。

天风证券表示，预计待上半年购房观望情绪减弱，已处复苏通道中的高能级城市回暖势头有望延续，量价弹性或率先释放；而更多低能级城市则有望在高能级城市销售引领下持续缓慢复苏。我们依然看好主要布局高能级城市的优质房企估值持续修复。

目前地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3条思路，短期内市场在交易一二线城市及二手房复苏。市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下3个维度：1、信用修复，2、格局优化，3、销售复苏，具体包括：1）优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。

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