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年初以来，房地产市场出现明显回暖迹象，1-2月商品住宅销售额实现3.5%的正增长，结束了18个月以来的连续下跌。我们认为，由于人口因素带来的长期需求增速下行，当前存量时代的房地产复苏动能会明显弱于前几轮。但我们测算“十四五”期间商品住宅销售的中长期需求可能在12亿平左右，2022年出现“超跌”后会回补，加上疫情后，短期积压需求持续释放+新增城镇人口反弹50%+居民收入改善+房价预期改善等因素影响，今年房地产市场复苏可能略超过去年底的预期，全年商品住宅销售面积可能增长3-5%。

（1）销售端：各项指标大幅回暖，一线城市恢复最快。总体而言，2023年1-2月份我国商品房销售面积与金额接近转正，商品住宅均价结束11连跌。具体而言，房价方面，一线城市房价环比涨幅率先转正，二三线城市房价下行收窄，新房价格涨幅高于二手房。成交面积方面，二手房交易量回暖速度快于新房，各层级城市均涨幅明显。（2）投资端：下滑幅度收窄，但并未出现实质性改善。其中土地购置费拉动房地产开发投资回升，但土地成交表现低迷。（3）融资端：房地产开发资金来源降幅明显收窄，但仍处于负增长状态。

（1）需求方面，长期需求见顶回落，房地产市场进入存量时代。目前我国人口增长已呈见顶态势，将对应带来房地产市场中长期需求的下降。此外，居民资产负债情况相比历史水平已逐渐恶化，居民还贷支出占比远超前三轮周期。

（2）政策方面，“房住不炒”下放松力度小于前几轮。本轮复苏中央政策关注重点在于风险化解，房贷利率和限购政策调节权力被交由地方。截至目前，各城利率已降至历史低点并呈企稳态势。地方政府也对辖区内的限购限售政策进行了有限调整。但相比之下，前几轮周期中的大规模、大幅度刺激政策在本轮周期中尚未出现。

（3）预期方面，居民购房信心冲击烈度更深，收入冲击对未来销量形成制约。去年以来的“烂尾”“断供”风波冲击消费者预期，多数居民选择持币观望，新增存贷差额持续扩大。在疫情对收入和就业的影响下，目前居民预防性储蓄仍保持高位，进一步制约其购房能力。

（4）供给方面，房企商业模式面临重塑，库存消化周期处于历史高位。近年来的房企违约潮，造成供应端的市场出清。复苏进程中房企需要在重塑的商业模式的中寻找自身恢复路径。此外，当前住宅库存及其消化周期也处于历史高位，市场需要更长时间消化历史库存。

（1）我们根据人口普查数据推算2021-2030年商品房需求可能减少9.2%左右，对应商品房销售面积中枢在11.5亿平左右，“十四五”期间为12亿平左右，2022年商品住宅销售面积超跌约5000万平，对应约5%左右的潜在增速。

（2）疫情结束后带来四大利好：①积压需求释放；②新增城镇人口反弹，预计新增城镇人口的增速超50%；③居民就业和收入改善；④房价预期改善，房价上涨预期滞后于实际房价变动，而70城二手房价拐点已现，预期将成为复苏的“加速器”。

居民收入改善偏慢；房地产供给端修复慢拖累需求端；海外风险因素拖累国内经济复苏。

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