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广州购房新趋势:“小而美”主导市场

2018-08-31 16:36:11

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州楼市去库存情况一览

(截至2018年6月底)

数据来源:广州中原研究发展部

置业,不只是单纯地解决居住之所。在目前市场形势下,随着购房者的居住理念发生变化,比起面积大、总价高的大户型产品,地段优越、品质精良、配套完善、价位合理的“小而美”楼盘赢得了很多购房者的青睐。

一手楼供应创近5年新低

回顾2017年至今四大一线城市成交情况,广州受“3·30”调控政策影响,曾在去年4-11月成交下滑,其中去年6、9月单月成交低于上海。今年1-5月成交总量,广州以322.4万平方米位居四大城市之首,抛离第二位上海100万平方米。虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势,但广州一手市场的总体成交仍然比较可观。

今年上半年,广州一手成交均价为17494元/平方米,同比上涨9%,环比上涨8%。由于客观原因,网签价与部分区域实际市场售价有一定出入,数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。

上半年一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为,供应量减少的原因主要是全新和加推项目供应偏少,另一方面,部分区域大盘供应能力减弱,如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇,目前以销售往期存货为主,有待新一期产品推出;近年各区多“标杆地块”,部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离,房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货速度;此外,由于市场客观原因,新批速度受影响,如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式。

据阳光家缘网数据显示,截至2018年6月28日,广州一手住宅网签成交37009套,比去年的50336套减少了13327套,同比下跌26.5%。在区域成交方面,“东大仓”增城以12266套的成交量稳居全市第一,是广州十一区中唯一网签量破万套的区域,占全市成交量的33.1%,紧随其后的是黄埔和花都,网签量分别为6484套和5743套。支撑增城成交的主要板块为朱村和永和;其中,得益于近年上述区域供应宅地面积、数量增加,朱村上半年有成交记录的楼盘就多达13个。

相比外围区以及黄埔区的成交波动,以天河、荔湾领衔的老五区的成交数据同比去年,有所上升。

二手中心区需求外溢

根据阳光家缘二手住宅网签数据显示,天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套,同比去年同期跌幅超四成。广州中原研究发展部分析认为,天河、海珠两区因价格逐渐高企,不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域,尤其是刚需客户。

此外,黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动,市场需求仍然活跃。2018年上半年,黄埔共成交1728宗,跌幅为广州各区中最低。

广州市核心五区除天河区外,成交占比均有不用程度的下滑,置业需求逐步外溢至增城。2018年上半年,增城区二手住宅成交占比高达19.4%,创历史新高。增城区限购政策条件宽松,置业门槛较低,同时规划利好不断,除TOD交通枢纽和富士康产业园落户增城等利好消息外,富士康联合碧桂园在增城朱村再落一子,打造湾区科技小镇,再次提升区域楼市含金量;此外,地铁13号线的开通以及21号线的规划,拉近了增城与市中心的距离;中心区域盘源楼龄整体偏旧且价格高企,以致不少刚需置业需求外溢至增城“次新房”市场。

中心区小户型异常抢手

值得注意的是,相比套均总价高企的大户型,刚需族在中心城区购房,首选就是二手小户型,既可享受老城区成熟的交通和配套,又相对降低了购房的资金门槛。

以老城区荔湾为例,今年上半年,荔湾区小户型房源相当抢手,房源十分稀缺。据监测,荔湾区2018年第一季度60平方米以下房源成交占比高达40.5%,环比净增2.6%。有分析认为,荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因:一方面,入市门槛低,60平方米以下的楼梯楼套均总价仅在130万元/套左右,置业性价比较高;另一方面,荔湾利好消息不断,未来楼市含金量有望进一步提升,物业潜力大。

一手楼方面,刚需小户型也屡屡成为推货主力。受购房成本、市场需求引导,今年第一波楼市推货热潮“小阳春”中,各推新盘的开盘加推单位主要以75-95平方米的小户型为主,如:中心区的越秀星汇海珠湾、珠江金茂府等主要以75-90平方米单位为主;外围区的广州亚运城、云溪四季、保利中航城等同样主要以77-95平方米单位为主。

消费者选品牌也选品质

这两年来,城市高端住宅正经历着更新换代,从产品自身的设计、配置等方面均在逐步升级。高端置业者一步到位的心理更为凸显,对智能系统、会所、配套等方面有着更为全面细致的要求。

随着广州规划建设加大,经济实力和文化实力提升,吸引越来越多高端人群,住房客户群由城市主流向城市精英阶层过渡,不少开发商集中火力,把楼盘产品定位为精英改善型刚需。广州楼市市场里,品牌房企和品质大盘以其坐享区位交通、配套服务、教育资源优势受精英阶层青睐。

不难发现,不管是在建筑美学方面,还是在社区文化、环境细节、配套服务等方面,越来越多的名牌房企注重品质的提升。业内人士称,“品质大盘占有着不可复制的城市资源,比如交通、生活配套、教育、商业、医疗等等。同时,城市大宅比普通住宅占有着更多的自然资源或人文资源,更重要的是城市大宅代表着一个精英圈层的集合和符号。这些就远不是地价和建筑成本所构成的单一价格因素所能代表的。”

“在空间设计上,城市高端住宅有更宽阔的余地进行创新,能够满足居住者更深层次的生活需求”,业内人士表示,卧室+客厅+厨卫+阳台的一成不变的格局无法吸引高端人群的消费需求,创意玄关、独立衣帽间、独有的超大面积景观绿化露台、安谧的书房等等,更新的空间分隔往往成为大宅的新卖点。

除了空间布局上的游刃有余,高端住宅为了适应高端人群的需求,在智能化的配备上也做足了文章,如:掌纹、指纹双保险门禁系统,停车智能识别系统、情景照明、车位引导系统、浮筑地板、除湿中央新风系统、中央吸尘、地暖、户式中央空调系统等,让业主居住更方便安心。

毫无疑问,住房除了满足基本的居住需求外,其属性已悄然发生变化,所承载的价值符号也越来越明显。对于高端人群而言,改善性置业往往不是居住功能需求发生改变,而是重新建立自己的生活模式、社会联系的过程。高端人群在考虑购房时,注重通过择邻而居,拓展人脉关系,储集社会资源。楼盘建筑同质化之下,房地产开发商更为重视圈层营销,“文化氛围的营造让产品无法被复制,同时现在高端楼盘卖的不是房子,卖的是文化。这文化不仅仅是建筑文化,更是圈层文化。”有房地产业内人士表示,“对于业主来说,现在买房根本不是纯粹的置业消费,而是付出其所向往的某种文化或者生活方式的成本而已,尤其是高端物业市场。”

户型设计更重视功能应用

户型是房地产产品的核心,主要指楼盘建筑的室内空间布局,它涉及整体建筑结构、建筑承重、购房者生活习惯以及水、电、气、热、光纤等管网线路布置,因此,户型是实现购房者居家生活的基本要素,也是其满足居住舒适度的首要前提。

通常而言,大户型的设计主要侧重于空间功能的区分;与之相反,在小户型城市青年住宅中,由于套内建筑面积小,家庭人口少,在公私分离、动静分离、居寝分离等方面的要求较弱,反而更强调空间的复合。

无论大小户型,强调南北对流、采光通风和开阔视野,都是楼盘的“卖点”。大户型中,为多口之家特别设计的公共空间多强调“天伦之乐”,如起居间、通花园的娱乐厅和茶室等;而小户型多通过赠送多处飘窗的形式,给装修带来更多可能,通过设计,飘窗可灵活转化为储物、休闲空间,甚至直接可以爆改为榻榻米,将原本面积尴尬的小房间变成利用率更高的客房或者儿童房。

时下较为流行的“N+1”户型就是注重功能性运用的代表之一。所谓N+1户型,实质上是开发商赠送面积的一种手段。简单而言,“N”就是房产证上你所购买的房间数,“1”则是不计入产权证的一个空间。然而,对于大多数消费者来说,只要有足够大的赠送面积,管它是“使用权”还是“所有权”,毕竟原始户型经过改造,可以多得一间房,也就是说两房变三房,三房变四房。再结合如今动辄好几百万的房价,这种户型对购房者更是具有极大的诱惑。

N+1户型拥有极强的改造性和可塑性,该户型是指通过改造,让房子在原有的房间基础上再多出一间房。这样的户型更适合年轻人或者即将结婚的小两口,前者是可以按照自己的审美以及喜好改造成自己想要的样子;后者则是可以为日后小孩的诞生提前做准备,一方面可以减缓换房步伐,另一方面则可以减轻资金压力。

如果N+1户型原来设计的功能分区面积比较小或者有些功能不具备,那么,N+1户型实际可供利用的面积比同等面积的其他户型要大,如果原先的户型只有两室一厅一厨一卫,多出来的面积就可以通过改造做成书房或者茶室、棋牌室等。

N+1户型最大的吸引人的亮点就在于它的免费赠送面积,增加一间房间的面积,却没有任何费用,这对购房者来说是一个极大的优惠。同时,又因为赠送面积不计入房屋面积中,后期按面积收取的物业费、维修基金费等都可以省掉,又节省了一笔资金。

记者观察

品质楼盘标准

越来越全方位

什么样的楼盘才能被称为品质标杆?也许在数年前,建筑质量过硬、地段优越、户型方正合理、交通便捷、配套成熟,囊括以上几项,开发商就可以宣布这是“品质大宅”了。然而,从“购房”到“置业”,体现的是业主心态的变化,纯硬件的吸引力仍在,但已不能成为绝对的决定因素。

真正的高端住宅不能只用总价、均价、面积等指标去衡量,独占城市的稀缺山水资源也是豪宅标配。品质住宅不仅是提供一个美好的居住空间,更意味着社区“软实力”的全面进化:高质素的业主自然形成有价值的社交圈层;定制化、管家化的物业服务为业主提供全方位的贴心服务;丰富的社区文化活动构建更和谐的邻里互动关系……

品质楼盘的标准呈现越来越全面的趋势,毫无疑问,品质社区是房产保值和增值的重要筹码。从置业者的角度,买房是生活方式的选择,尤其是改善型置业,改善并非仅是“细屋换大屋”,而是择定更理想的家园;从开发商的角度,立体化的社区建设是打造品牌的有效手段,体现的是企业长远的眼光和魄力。

●撰文:南方日报记者 许蕾

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