广州购房新趋势:“小而美”主导市场
来源: 发布时间:2018-08-31 16:36:11

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州购房新趋势:“小而美”主导市场

广州楼市去库存情况一览

(截至2018年6月底)

数据来源:广州中原研究发展部

置业,不只是单纯地解决居住之所。在目前市场形势下,随着购房者的居住理念发生变化,比起面积大、总价高的大户型产品,地段优越、品质精良、配套完善、价位合理的“小而美”楼盘赢得了很多购房者的青睐。

一手楼供应创近5年新低

回顾2017年至今四大一线城市成交情况,广州受“3·30”调控政策影响,曾在去年4-11月成交下滑,其中去年6、9月单月成交低于上海。今年1-5月成交总量,广州以322.4万平方米位居四大城市之首,抛离第二位上海100万平方米。虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势,但广州一手市场的总体成交仍然比较可观。

今年上半年,广州一手成交均价为17494元/平方米,同比上涨9%,环比上涨8%。由于客观原因,网签价与部分区域实际市场售价有一定出入,数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。

上半年一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为,供应量减少的原因主要是全新和加推项目供应偏少,另一方面,部分区域大盘供应能力减弱,如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇,目前以销售往期存货为主,有待新一期产品推出;近年各区多“标杆地块”,部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离,房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货速度;此外,由于市场客观原因,新批速度受影响,如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式。

据阳光家缘网数据显示,截至2018年6月28日,广州一手住宅网签成交37009套,比去年的50336套减少了13327套,同比下跌26.5%。在区域成交方面,“东大仓”增城以12266套的成交量稳居全市第一,是广州十一区中唯一网签量破万套的区域,占全市成交量的33.1%,紧随其后的是黄埔和花都,网签量分别为6484套和5743套。支撑增城成交的主要板块为朱村和永和;其中,得益于近年上述区域供应宅地面积、数量增加,朱村上半年有成交记录的楼盘就多达13个。

相比外围区以及黄埔区的成交波动,以天河、荔湾领衔的老五区的成交数据同比去年,有所上升。

二手中心区需求外溢

根据阳光家缘二手住宅网签数据显示,天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套,同比去年同期跌幅超四成。广州中原研究发展部分析认为,天河、海珠两区因价格逐渐高企,不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域,尤其是刚需客户。

此外,黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动,市场需求仍然活跃。2018年上半年,黄埔共成交1728宗,跌幅为广州各区中最低。

广州市核心五区除天河区外,成交占比均有不用程度的下滑,置业需求逐步外溢至增城。2018年上半年,增城区二手住宅成交占比高达19.4%,创历史新高。增城区限购政策条件宽松,置业门槛较低,同时规划利好不断,除TOD交通枢纽和富士康产业园落户增城等利好消息外,富士康联合碧桂园在增城朱村再落一子,打造湾区科技小镇,再次提升区域楼市含金量;此外,地铁13号线的开通以及21号线的规划,拉近了增城与市中心的距离;中心区域盘源楼龄整体偏旧且价格高企,以致不少刚需置业需求外溢至增城“次新房”市场。

中心区小户型异常抢手

值得注意的是,相比套均总价高企的大户型,刚需族在中心城区购房,首选就是二手小户型,既可享受老城区成熟的交通和配套,又相对降低了购房的资金门槛。

以老城区荔湾为例,今年上半年,荔湾区小户型房源相当抢手,房源十分稀缺。据监测,荔湾区2018年第一季度60平方米以下房源成交占比高达40.5%,环比净增2.6%。有分析认为,荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因:一方面,入市门槛低,60平方米以下的楼梯楼套均总价仅在130万元/套左右,置业性价比较高;另一方面,荔湾利好消息不断,未来楼市含金量有望进一步提升,物业潜力大。

一手楼方面,刚需小户型也屡屡成为推货主力。受购房成本、市场需求引导,今年第一波楼市推货热潮“小阳春”中,各推新盘的开盘加推单位主要以75-95平方米的小户型为主,如:中心区的越秀星汇海珠湾、珠江金茂府等主要以75-90平方米单位为主;外围区的广州亚运城、云溪四季、保利中航城等同样主要以77-95平方米单位为主。

消费者选品牌也选品质

这两年来,城市高端住宅正经历着更新换代,从产品自身的设计、配置等方面均在逐步升级。高端置业者一步到位的心理更为凸显,对智能系统、会所、配套等方面有着更为全面细致的要求。

随着广州规划建设加大,经济实力和文化实力提升,吸引越来越多高端人群,住房客户群由城市主流向城市精英阶层过渡,不少开发商集中火力,把楼盘产品定位为精英改善型刚需。广州楼市市场里,品牌房企和品质大盘以其坐享区位交通、配套服务、教育资源优势受精英阶层青睐。

不难发现,不管是在建筑美学方面,还是在社区文化、环境细节、配套服务等方面,越来越多的名牌房企注重品质的提升。业内人士称,“品质大盘占有着不可复制的城市资源,比如交通、生活配套、教育、商业、医疗等等。同时,城市大宅比普通住宅占有着更多的自然资源或人文资源,更重要的是城市大宅代表着一个精英圈层的集合和符号。这些就远不是地价和建筑成本所构成的单一价格因素所能代表的。”

“在空间设计上,城市高端住宅有更宽阔的余地进行创新,能够满足居住者更深层次的生活需求”,业内人士表示,卧室+客厅+厨卫+阳台的一成不变的格局无法吸引高端人群的消费需求,创意玄关、独立衣帽间、独有的超大面积景观绿化露台、安谧的书房等等,更新的空间分隔往往成为大宅的新卖点。

除了空间布局上的游刃有余,高端住宅为了适应高端人群的需求,在智能化的配备上也做足了文章,如:掌纹、指纹双保险门禁系统,停车智能识别系统、情景照明、车位引导系统、浮筑地板、除湿中央新风系统、中央吸尘、地暖、户式中央空调系统等,让业主居住更方便安心。

毫无疑问,住房除了满足基本的居住需求外,其属性已悄然发生变化,所承载的价值符号也越来越明显。对于高端人群而言,改善性置业往往不是居住功能需求发生改变,而是重新建立自己的生活模式、社会联系的过程。高端人群在考虑购房时,注重通过择邻而居,拓展人脉关系,储集社会资源。楼盘建筑同质化之下,房地产开发商更为重视圈层营销,“文化氛围的营造让产品无法被复制,同时现在高端楼盘卖的不是房子,卖的是文化。这文化不仅仅是建筑文化,更是圈层文化。”有房地产业内人士表示,“对于业主来说,现在买房根本不是纯粹的置业消费,而是付出其所向往的某种文化或者生活方式的成本而已,尤其是高端物业市场。”

户型设计更重视功能应用

户型是房地产产品的核心,主要指楼盘建筑的室内空间布局,它涉及整体建筑结构、建筑承重、购房者生活习惯以及水、电、气、热、光纤等管网线路布置,因此,户型是实现购房者居家生活的基本要素,也是其满足居住舒适度的首要前提。

通常而言,大户型的设计主要侧重于空间功能的区分;与之相反,在小户型城市青年住宅中,由于套内建筑面积小,家庭人口少,在公私分离、动静分离、居寝分离等方面的要求较弱,反而更强调空间的复合。

无论大小户型,强调南北对流、采光通风和开阔视野,都是楼盘的“卖点”。大户型中,为多口之家特别设计的公共空间多强调“天伦之乐”,如起居间、通花园的娱乐厅和茶室等;而小户型多通过赠送多处飘窗的形式,给装修带来更多可能,通过设计,飘窗可灵活转化为储物、休闲空间,甚至直接可以爆改为榻榻米,将原本面积尴尬的小房间变成利用率更高的客房或者儿童房。

时下较为流行的“N+1”户型就是注重功能性运用的代表之一。所谓N+1户型,实质上是开发商赠送面积的一种手段。简单而言,“N”就是房产证上你所购买的房间数,“1”则是不计入产权证的一个空间。然而,对于大多数消费者来说,只要有足够大的赠送面积,管它是“使用权”还是“所有权”,毕竟原始户型经过改造,可以多得一间房,也就是说两房变三房,三房变四房。再结合如今动辄好几百万的房价,这种户型对购房者更是具有极大的诱惑。

N+1户型拥有极强的改造性和可塑性,该户型是指通过改造,让房子在原有的房间基础上再多出一间房。这样的户型更适合年轻人或者即将结婚的小两口,前者是可以按照自己的审美以及喜好改造成自己想要的样子;后者则是可以为日后小孩的诞生提前做准备,一方面可以减缓换房步伐,另一方面则可以减轻资金压力。

如果N+1户型原来设计的功能分区面积比较小或者有些功能不具备,那么,N+1户型实际可供利用的面积比同等面积的其他户型要大,如果原先的户型只有两室一厅一厨一卫,多出来的面积就可以通过改造做成书房或者茶室、棋牌室等。

N+1户型最大的吸引人的亮点就在于它的免费赠送面积,增加一间房间的面积,却没有任何费用,这对购房者来说是一个极大的优惠。同时,又因为赠送面积不计入房屋面积中,后期按面积收取的物业费、维修基金费等都可以省掉,又节省了一笔资金。

记者观察

品质楼盘标准

越来越全方位

什么样的楼盘才能被称为品质标杆?也许在数年前,建筑质量过硬、地段优越、户型方正合理、交通便捷、配套成熟,囊括以上几项,开发商就可以宣布这是“品质大宅”了。然而,从“购房”到“置业”,体现的是业主心态的变化,纯硬件的吸引力仍在,但已不能成为绝对的决定因素。

真正的高端住宅不能只用总价、均价、面积等指标去衡量,独占城市的稀缺山水资源也是豪宅标配。品质住宅不仅是提供一个美好的居住空间,更意味着社区“软实力”的全面进化:高质素的业主自然形成有价值的社交圈层;定制化、管家化的物业服务为业主提供全方位的贴心服务;丰富的社区文化活动构建更和谐的邻里互动关系……

品质楼盘的标准呈现越来越全面的趋势,毫无疑问,品质社区是房产保值和增值的重要筹码。从置业者的角度,买房是生活方式的选择,尤其是改善型置业,改善并非仅是“细屋换大屋”,而是择定更理想的家园;从开发商的角度,立体化的社区建设是打造品牌的有效手段,体现的是企业长远的眼光和魄力。

●撰文:南方日报记者 许蕾

关键词:

猜你喜欢

2022年服贸会增加赞助商层级 发挥服贸会平台的综合性效应

2022年服贸会增加赞助商层级 发挥服贸会平台的综

近日,北京市国际服务贸易事务中心与首都会展集团共同组织策划了服贸会会后集体采访系列活动,邀请...更多

2022-01-14 13:52:55
旅游消费和休闲度假等弹性需求释放 近程与本地游需求进一步增长

旅游消费和休闲度假等弹性需求释放 近程与本地游

1月10日,《中国旅游经济蓝皮书(No 14)》暨2022年第一季度学术成果发布会在线召开。中国旅游研究院...更多

2022-01-14 13:41:04
餐饮企业全力以赴做好稳定复苏 年夜饭整体预订率稳中有升

餐饮企业全力以赴做好稳定复苏 年夜饭整体预订率

疫情防控常态化下,扩内需、促消费是经济恢复和持续增长的关键驱动因素,而餐饮业是稳就业、促消费...更多

2022-01-14 13:26:43
奥密克戎现身天津 津南区已启动生活必需品保供机制

奥密克戎现身天津 津南区已启动生活必需品保供机

奥密克戎现身天津,充满了春节前夕欢乐氛围的天津被这场来势汹汹的疫情按下了暂停键。天津市肉、蛋...更多

2022-01-14 12:35:14
2022全国网上年货节提振春节消费 满足人民的消费需要

2022全国网上年货节提振春节消费 满足人民的消费

线上年货新体验,虎年迎新纳好礼!在商务部等部委共同指导下,福建省于1月9日在全国率先启动2022全国...更多

2022-01-14 12:10:54
九安医疗再因新冠自测试剂盒收关注函 陆续收到的第4份监管函

九安医疗再因新冠自测试剂盒收关注函 陆续收到的

1月12日,天津九安医疗电子股份有限公司(下称九安医疗,002432 SZ)再次收到来自交易所的关注函,这...更多

2022-01-13 16:59:20
房地产板块走强 新华联、天保基建、渝开发等多股涨停

房地产板块走强 新华联、天保基建、渝开发等多股

1月13日,房地产板块走强,截至发稿,新华联、天保基建、渝开发、大龙地产、嘉凯城等多股涨停,泰禾...更多

2022-01-13 16:58:31
九安医疗发布股票交易异常波动风险提示公告 开盘一字涨停

九安医疗发布股票交易异常波动风险提示公告 开盘

1月13日,九安医疗一字涨停,截至发稿,报68 44元,涨停板上封单逾18万手。1月12日晚间,九安医疗...更多

2022-01-13 16:54:26
27个省会城市住户存款 哪个省会城市的住户存款最多

27个省会城市住户存款 哪个省会城市的住户存款最多

省会城市,是我国城镇化体系的重要一环,也是城镇化过程中人口流入的主要方向。省会城市拥有全省最...更多

2022-01-13 16:51:49
天津强化城市客运防疫管理 暂停公交车等的跨城业务

天津强化城市客运防疫管理 暂停公交车等的跨城业

近日,国务院联防联控机制综合组交通管控与运输保障专班印发《关于做好天津市应对新冠肺炎疫情交通...更多

2022-01-13 16:49:48


© 2012-2020 财经快报网 版权所有

网站联系邮箱:98 28 36 7@qq.com