老旧小区改造如何避免“改造-破坏-再改造”的恶性循环?武汉老旧小区“物业城市”长效治理模式提供了一个参考范例。

建于上世纪90年代初的西马新村小区曾是武汉典型的老旧小区，“改造前，小区立面破旧，环境脏乱差，楼道内小广告一层层的，一到晚上就黑灯瞎火。”在西马新村小区住了二十多年的熊汉运向第一财经记者回忆，“那时，没有物业管理，垃圾乱丢，停车混乱，配套设施坏了也没人修，安全隐患问题突出。”

12月7日，西马新村小区正式引进武汉市江汉城市资源经营管理有限公司(下称“江汉城资”)提供旧改后的物业服务。至此，西马新村从一个无人管理的小区，成为武汉首个试点老旧小区“物业城市”长效治理模式的小区。

熊汉运指向新修缮的邻里广场说，别看现在这个广场宽敞又干净，以前这里是个废弃的闲置地，杂木密集，潮湿脏乱，蚊虫也多，大家都不愿意到这来。

熊汉运进一步说，西马新村小区的老年居民占比多，改造后，在每栋楼的楼道墙面新装了助老上楼的扶手和座椅，安装了60个楼道感应灯、路灯，此外还解决了小区的楼房漏水渗水、下水管网堵塞、消防系统缺失等突出问题。

“老旧小区改造，不仅是一次基础配套的升级，更应是服务管理的一次全面升级。”西马新村小区所属的三眼桥社区相关负责人介绍，老旧小区由于建筑年代久远，没有物业公司接管之前，一般处于失管或半失管状态，安全隐患突出，邻里矛盾尖锐。更重要的是，由于社区人员不足，难以长时间管理小区，导致旧改后的老旧小区依旧无人管理，改造成果很容易付诸东流，最终陷入“改造-破坏-再改造”的恶性循环。

老旧小区之所以会陷入“改造-破坏-再改造”的恶性循环，主要原因是改造之后的服务管理跟不上，核心问题是管理资金不足。

如何做好老旧小区改造的后半篇文章，实现老旧小区的长效治理?2020年9月，武汉金融街集团与万科旗下万物云城共同投资成立江汉城资公司。江汉城资总经理卢亮在接受第一财经记者采访时表示，公司打破了传统小区的管理红线，将城市空间整合服务延伸至老旧小区单元门前，通过“政府出一点，老百姓给一点，经营补一点”的方式，用市政投入和公共资源经营的收入来维持老旧设施运营，破解老旧小区管理资金不足的难题。

具体而言，市政一体化后，市政环卫清扫、清洗、清运车辆可以直接开进老旧小区，开展环境卫生工作，街道的安防巡查人员也可以直接进小区，以智慧化、数字化、机械化的手段实现街区市政一体化和全域化管理，小区公共区域的管理经费可纳入政府开支，资金占比40%;同时，通过服务培养居民的缴费意识，养成缴费习惯，建立自我“造血”机制，资金占比40%;此外，整合老旧小区及周边的各类闲置房屋、公共空间、场地等资源开展资产经营，比如房屋中介、停车场运营、广告位运营、充电桩管理、有偿家政服务等方式，弥补物业费用的不足，资金占比20%。

戴德梁行城市更新服务平台负责人黄燕秋在接受第一财经记者采访时表示，老旧小区的改造工程相对微利，单靠市场力量恐怕很难实现经济效益与社会效益的双丰收，因此现阶段对于老旧小区的改造仍需由政府牵头，开发商及物业公司以输出管理经验为主，由政府、企业和居民共同建立自我“造血”的长效治理机制。

据武汉市房管局统计，自2019年4月全面启动以来，该市已累计开工改造1019个老旧小区，占需改造总量的近五成，完工610个老旧小区，完成投资30亿元，惠及居民约24万户。

“老旧小区改造不仅要改得好，还要管得好。”武汉市房管局介绍，老旧小区改造过程中，武汉一直在探索共建共享共治的长效治理机制。下一步，武汉将持续加快推进全市老旧小区改造，补齐老旧小区人居环境和公共服务设施短板，实现改造与管养维护无缝对接，促进城市能级和品质“双提升”。

关键词： 武汉老旧小区 城市能级 品质双提升 长效治理