来源：华尔街见闻

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今年以来，伴随着美联储坚定的打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。

周四，据媒体报道，投资银行家、沃伦全球顾问创始人Christopher Whalen指出，由于房贷利率调整存在滞后效应，即使美联储很快停止加息，30年期抵押贷款利率也将在明年2月前轻松触及10%。

Whalen表示，美国房地产市场很可能会一蹶不振，房价或抹去疫情后全部涨幅，抵押贷款银行业务也将面临巨大冲击。

“由于房贷利率调整存在滞后效应，房贷利率或升至两位数水平”，Whalen指出，今年美联储加息速度太快，需要时间才能完全反应到抵押贷款利率中，尤其是在9月底，美联储基金利率从一年前的几乎为零飙升至3%—3.25%的区间。

房贷利率随之快速飙涨，房地美在昨日发布的最新每周调查数据显示，30年期固定抵押贷款利率升至6.94%，达到20年来的最高水平，严重抑制了新增住房贷款的需求。

而且由于美国通胀并没有明显从40年高点回落的迹象，芝商所“美联储观察”（FedWatch）工具显示，美联储在11月会议上加息75个基点几乎板上钉钉，12月份再次加息75基点概率也高达75%，美联储联邦基金利率峰值或将在明年3月升至4.75%-5%。

两位数的房贷利率是房价大幅下跌的催化剂。

Whalen认为，如果2023年全年利率居高不下，房价将抹去疫情后全部涨幅。较此前分析预计的降幅更大，之前有分析师指出，美国房价将从疫情爆发后大涨45%后下跌10%-15%。但Whalen指出，2022年投机性房屋交易量达到了近1500亿美元，占总房屋销售额的10%。

瑞穗证券经济学家在周四给一份客户报告中指出，房价中值较峰值下降了2.5%，并将房地产市场情况描述为“恶化”，但考虑到房贷利率的大幅上涨，这基本符合预期。

不仅房地产市场很可能将一蹶不振，Whalen还认为，由于盈利能力继续受到限制，抵押贷款银行业将面临巨大冲击。

在美联储鹰派加息下，金融市场也遭受重创，美股大跌、抵押贷款债券发行量大幅下降，同时提高了企业和家庭的借贷成本。

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