来源：证券时报

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受到市场前景看好、政策加持等多方面因素的影响，物业企业的信心得到提振，越来越多物业企业渴望成功登陆资本市场。最近一两年来，这种趋势得到加强，有望迎来新一轮“上市暖春”。

近日，深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书。招股书显示，截至2022年9月30日，深业物业在管建筑面积5920万平方米，在管项目总数为462个，覆盖全国46个城市和14个省份，总签约建筑面积6180万平方米。其中，大湾区内在管面积占比为63%。

受母公司深圳控股布局的影响和关联方的密切度，深业物业的大部分业务和布局都集中在大湾区。此外，深业物业在2020年、2021年及截至2022年9月30日的9个月毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元，对应毛利率为15.2%、13.0%、14.6%。

深业物业招股书资料显示，深业物业的历史可追溯至1985年5月，公司于1992年7月17日在中国成立为有限责任公司，注册资本为人民币500万元，随后开始承接深业集团在中国的内部住宅物业管理业务。公司成立时名为深业集团(深圳)物业管理公司，由南方地产(前称深业集团(深圳)有限公司)直接全资拥有。在2022年9月19日，公司在深圳市场监督管理局注册后，由有限责任公司变更为股份有限公司。

从去年7月开始，深圳控股就拟分拆深业物业赴港上市开始做准备，彼时还制定了2023年6月在香港联交所挂牌上市的目标。不过，与一般国资背景的物业企业较为不同的是，深业物业较早就开始了非住宅业务的全业态布局。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次深业物业的上市工作，充分体现了当前各类企业力争上游、积极接轨资本市场的导向。“关于物业公司的上市，在2020年的时候动作比较大，当时形成了一波高潮。现在，物业企业上市说明分拆上市依然受到企业的认可。通过这样的上市方式，将有助于进一步促进物业企业获得资本市场的支持。而分拆上市也说明当前社会经济大环境总体趋好，相关企业的战略扩张等动作加速，对于行业中其他企业而言也有积极的启发意义，即要牢牢把握目前资本市场宽松的导向，主动和资本市场接轨，进而获得更好的发展机会。”

在深业物业之前，今年以来已有物业企业登陆资本市场，比如润华生活服务集团控股有限公司在今年1月就赴港上市，并已实现成功挂牌。

事实上，相较于近年房地产行业整体发展低迷，特别是房地产开发业务，房地产链条中的物业服务行业的版图却在不断扩大，特别是过去疫情之下，更突显了物业服务业务的重要性，不少地产公司的物业服务业务成为其收入和利润的主要来源之一，地产公司对物业服务业务的重视程度也远超以往。

在此背景下，物业管理行业近年掀起上市高潮，也成为资本市场的新宠。

据记者统计，当前港股恒生物业服务及管理指数共有21只成份股，对应的物业服务类上市公司有超过半数是在疫情期间挂牌上市，其中不少是规模比较大的公司。

比如华润万象生活就是在2020年12月上市。在营收规模方面，2022年上半年，华润万象生活实现营业收入人民币52.8亿元，同比增长31.5%，实现核心净利润人民币10.4亿元，同比增长33.5%。实现每股母公司拥有人应占溢利人民币0.450元，其中每股核心母公司拥有人应占溢利人民币0.456元。

地产龙头万科旗下的万物云于去年9月登陆港股市场。根据万物云的官网资料显示，万物云旗下包括多项业务和服务，其中一项便是物业服务，具体分项来看包括住宅物业服务、商写物业服务、城市与街道物业服务。

此外，物业行业收并购浪潮也一浪高过一浪。去年1月，华润万象生活公告，计划以不超过22.6亿元的价格，收购中南建设旗下中南服务商业有限公司全部股权。在这之前，华润万象生活才公告对禹洲集团旗下物业公司的并购方案。短时间内两度出手，并且标购标的体量越来越大，华润万象生活对在管面积的扩张“需求”凸显。

在物业服务企业近年“跑马圈地”、借力资本市场助力背后，是该行业较广阔的市场前景。

比如据深业物业招股书资料，2017年至2021年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由人民币5018亿元增长至人民币7960亿元，复合年增长率为12.2%。未来，随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。预计2026年总收入将达到人民币14488亿元，2021年至2026年的复合年增长率为12.7%。

需要指出的是，物业服务行业总体利润率并不高。

可以对比的是，据克而瑞物管和中物研协统计的数据，2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中央国企为21.11%、民企为24.82%。8家上市物企净利率为10.41%，其中央国企净利率11.39%，民企净利率10.09%。即便是商业运营服务的毛利率高达24.9%，似乎难以挽救其毛利低洼的境地。

克而瑞物管认为，虽然收并购可为物管企业实现规模快速上升，但是规模增长亦蕴藏诸多风险，例如品牌管理、盈利等问题，还需警惕地产母公司或地产关联公司的风险蔓延。

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