1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率。

我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在20-50个基点。70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的标准，主要是二、三线城市。中信证券研究部地产组预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%，其中2023Q4单季同比增长有望超15%，前低后高态势明显；预计2023年房地产开发投资降幅有望收窄至-5%左右，并且逐季修复，2024年可能重归增长通道。

展望未来，我们认为不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开；在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强房企的资产负债表。

【资料图】

投资机会：2023年伴随地产行业年内修复，预计地产开发商龙头将直接受益；在地产需求带动下，产业链上下游细分行业建议关注具备价格弹性的纯碱、浮法玻璃，需求明显改善的工程机械、重卡，成本和需求同时改善的炼化&煤化工。地产后产业链建议关注终端销量有望回暖的家电。地产信用风险预期改善，有望助力银行股估值修复。

2023年1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率。此次政策核心是对前期阶段性放松政策的常态化安排，长效机制将首套利率与房价变化动态挂钩。前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策，配合因城施策下的多项需求端政策，协同推进。释放积极政策信号。

图1：地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧

按照文件要求，各地可于每季末月评估之前3个月新房价格，如果出现同比、环比连续3个月下降的情况，则可“阶段性地”降低甚至取消首套房贷利率下限。

我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在20-50个基点（预计不会明显低于1年期LPR利率，即3.65%）。本次政策主要作用区域是二、三线城市，一线城市受到支持的直接效果有限。

表1：按首贷利率动态调整机制，12月底70城中有38城符合降低首贷利率的标准

图2：政策主要作用区域是二、三线城市

随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求，地产当月销售增速转正时点有望更早到来，我们预计地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳：

1. 房地产销售：中信证券研究部地产组预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%，其中2023年第四季度同比增长有望超15%，前低后高态势明显；部分城市房价或同比改善，全国销售额增速快于销售面积增速。

中信证券研究部固收组针对销售复苏做了情景假设分析。预测2023年地产销售的基准假设是：① 疫情影响变弱；② 居民信心逐步好转。中性假设下，预计地产销售状况逐渐好转，若地产销售状况能够在2023Q3回到2022年6月的水平，不排除全年地产销售增速可能接近10%。

图3：2023年地产销售增速情景假设（%）

2.房地产开发投资：中信证券研究部宏观组预计2023年房地产投资有望在2022年约-10%降幅上明显收窄至-5%左右，且逐季修复。中信证券研究部地产组预计2024年房地产开发投资可能重归增长通道。

面对当前需求持续下行、企业和宏观风险不断叠加的局面，我们预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。

需求侧：解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。

① 限购政策：我们预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准，地理范围等领域有所优化。

② 限贷政策：2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了卖旧买新、卖小买大需求的释放。我们预计后续认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。

③ 普通住宅标准认定：各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性，我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。

供给侧：流动性支持和预期管理为核心的政策，将进一步优化龙头房企资产负债表。

① 2022年出台的地产融资“三支箭”将继续发挥作用，即债券市场有望继续稳步恢复市场化融资功能，A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。

② 房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇，房企符合基础设施REITs要求的底层资产有可能不断被盘活，从而增厚房企边际业绩，推动企业获得现金回流。

③ 预计银行将积极解决存量债务问题，新增对房地产行业信用支持，避免金融风险蔓延。

图4：房地产政策展望

2023年伴随地产行业年内如预期逐渐修复，预计地产开发商龙头将直接受益；在地产需求带动下，产业链上下游细分行业建议关注具备价格弹性的纯碱、浮法玻璃，需求明显改善的工程机械、重卡，成本和需求同时改善的炼化&煤化工。地产后产业链建议关注终端销量有望回暖的家电。地产信用风险预期改善，有望助力银行股估值修复。具体如下表2：

表2：地产产业链相关投资机会汇总

▪ 宏观经济增速大幅下行，银行资产质量超预期恶化；

▪ 房地产市场基本面尚未复苏的风险；部分房地产企业报表受部分高价地影响，业绩走低的风险；

▪ 家电行业原材料价格大幅上涨；行业竞争加剧；下游需求不及预期。

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